导读
现房销售为何突然火了
最近几天，我的朋友圈被“现房销售”刷屏了。一开始我还以为是某个楼盘搞的新促销活动，结果点进去一看，原来是外媒的一则报道说中国可能要在全国推广现房销售。
说实话，作为一个关注楼市多年的自媒体人，我第一反应是有点惊讶。毕竟这几年来，预售制度虽然饱受诟病，但一直都在执行。而这次的消息之所以引起这么大的反响，是因为它背后牵动的是整个房地产行业的神经。
从12.7%到30.8%，这五年发生了什么
根据财联社和同花顺财经的报道，现房销售在商品住宅销售中的占比从2020年的12.7%上升到了2024年的30.8%，整整提升了18个百分点。
这个数据看起来很亮眼，但我查了一下各地的实际情况，发现其实主要集中在部分城市，比如郑州、开封、济源示范区等地已经在推进试点，而其他地区还处于观望状态。
房企的真实压力有多大
很多人觉得现房销售好，可以避免烂尾，保障购房者权益。但如果你站在开发商的角度看，事情就没那么简单了。
2024年上市房企整体销售毛利率仅为14.6%，销售净利率为-8.31%，投入资本回报率（ROIC）更是低至0.2233%。
这些数字意味着什么？简单来说，很多房企已经是在亏本卖房了。如果再强制要求全部现房销售，那资金链的压力会更大。
土地市场会迎来哪些连锁反应
除了对房企的影响，现房销售还会波及到土地市场。目前的土地出让方式大多是“期房预售+分期付款”，一旦改成现房销售，开发商拿地的成本和风险都会大幅上升。
我在河南信阳采访的时候就听到有业内人士说：“现在拍一块地，前期融资成本就已经很高了，如果还要等到房子盖好了才能卖，那现金流压力太大。”
未来趋势：试点先行还是全国铺开
综合来看，虽然现房销售是大势所趋，但从目前的市场环境来看，全面推行确实还不太现实。
我认为接下来的趋势应该是：
- 继续扩大试点范围，尤其是重点城市；
- 配套政策逐步完善，比如金融支持、土地出让机制调整等；
- 根据不同城市的市场情况灵活推进，而不是一刀切。
就像华尔街见闻和新浪财经提到的那样，现房销售是一项系统工程，不能操之过急。我们作为购房者，也要理性看待这项改革，既要有期待，也要有耐心。
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